Istnieją dwie podstawowe kalkulacje opłat za CAM: zmienne opłaty CAM, w których kwota najemca jest wymagana do wniesienia podwyżek w oparciu o szereg czynników; i płaskie opłaty CAM, gdzie opłaty są ustaloną kwotą.
Opłaty CAM mogą być płacone miesięcznie, kwartalnie, rocznie lub nawet pobierane od czasu do czasu, ponieważ wymagane są poważne naprawy budynku lub całego parku biznesowego / przemysłowego.
Opłaty CAM mogą rosnąć w tempie innym niż miesięczna stawka dzierżawy, ponieważ są bardziej zmienne. Ważne jest więc, aby różnica między "zmiennymi" i "stałymi" opłatami za CAM i zawierała jakąś czapkę lub maksymalną opłatę CAM za każdy rok. Ta stopa wzrostu powinna stanowić odrębną zależność od wysokości czynszu podstawowego każdego roku.
Większość definicji opłat CAM jest wprowadzających w błąd i zbyt wąskich
Istnieje wiele internetowych definicji opłat CAM, które definiują opłaty CAM jako najemca dzielący część bezpośrednich kosztów utrzymania bardzo specyficznych wspólnych obszarów. Te uproszczone definicje nie są całkowicie dokładne, a właściciel może zawierać wiele kosztów pośrednich, jak opłaty CAM, które nie są tak oczywiste.
Ta praktyka była przedmiotem gorących dyskusji wśród specjalistów z branży, czy jest to etyczne, czy nawet legalne. Krótko mówiąc, nigdy nie powinieneś podpisywać umowy najmu, nie rozumiejąc, jakie opłaty CAM pokrywają w Twojej unikalnej komercyjnej dzierżawie .
Cel opłat CAM: Jakie są opłaty za CAM?
Zarówno opłaty za CAM, jak i obciążenie mają ten sam podstawowy cel: wymagać od najemców, aby pokryli bezpośrednie wydatki właściciela na "wspólne obszary". Wspólne obszary mogą obejmować zarówno wewnętrzne (korytarze, windy, hole, łazienki publiczne itp.), Jak i wydatki zewnętrzne (parkingi, obszary krajobrazowe itp.).
Pamiętaj, aby podać w umowie dokładnie to, co pokryją twoje opłaty CAM, jak często będą one płacone i ile mogą być zwiększane każdego roku. Jeśli będziesz potrzebować pomocy w kosztach poważnych renowacji, takich jak naprawa parkingu, lub wszelkiego rodzaju naprawy strukturalne, uzyskaj to na piśmie. Poproś właściciela o dokonanie napraw, które ostatnio wykonaliśmy oraz o zaplanowanie lub zaplanowanie tego w przyszłości.
Nie wszyscy wynajmujący będą wymagać od najemców pomocy w pokryciu kosztów takich jak pokrycie dachu, utrzymanie parkingu i naprawy konstrukcji, a tak naprawdę nie ma "standardu", który dotyczy leasingu, więc nie polegaj po prostu na "opłatach CAM" w dzierżawie - upewnij się, że CAM opłaty są wyjaśnione.
Wynajmujący może obejmować szeroki zakres wydatków wymienionych po prostu jako "opłaty CAM" lub "opłaty administracyjne", ponieważ są to wydatki, które właściciel płaci na rzecz wszystkich lokatorów. Jeśli opłaty za CAM nie są wyraźnie wymienione lub wyjaśnione w umowie najmu, należy wyraźnie zapytać, czy płacisz za którekolwiek z poniższych:
- Systemy bezpieczeństwa lub wynagrodzenia lub inne koszty związane z personelem ochrony na miejscu.
- Zezwolenia, podatki, ubezpieczenie lub jakiekolwiek koszty prawne.
- Reklamę, znaki lub inne ogólne koszty ogólne poniesione przez wynajmującego na obsługę lub promowanie budynku (np. Pensje lub świadczenia dla pracowników na miejscu lub nawet poza nim).
- Remonty i remonty konserwacji nieruchomości, w tym dodatki do krajobrazu lub przeprojektowania, malowanie na zewnątrz, oświetlenie zewnętrzne lub parkingowe, układanie nawierzchni lub nawierzchni, pokrycia dachowe lub naprawy i modernizacje do centralnych systemów hydraulicznych, elektrycznych, kanalizacyjnych i HVAC.
- Usługi, wynajem, lub inne koszty związane z utrzymaniem oddzielnych powierzchni biurowych na wynajem na lub poza nim.
Dlaczego ważne jest, aby dokładnie zrozumieć, jakie opłaty CAM znajdują się w Twojej dzierżawie komercyjnej
W 1989 r. Wynająłem powierzchnię przemysłową, aby otworzyć przesyłkę rzemieślniczą i sklep hobby. Park wydawał się być w dobrym stanie, a właściciel był przyjacielem rodziny i obniżył czynsz o jedną trzecią jako grzeczność. Był to pierwszy podpisany przeze mnie przemysłowy leasing , który nie docenił w pełni mocy opłat za CAM. Innymi słowy, podpisałem wiążący dokument prawny, nie mając pojęcia, co podpisałem.
Nie wiedziałem, co to jest Triple Net Lease, tylko że powinienem unikać podpisania jednej. Zapytałem wynajmującego, jaki rodzaj dzierżawy mam zamiar podpisać i ani razu nie usłyszałem słowa "potrójna sieć". Zamiast tego powiedziano mi, że moja dzierżawa ma opłaty administracyjne i administracyjne. W tym czasie nie zdawałem sobie sprawy, że opłaty administracyjne obejmują podatki, ubezpieczenie i całą masę innych bardzo kosztownych kosztów.
Tylko jeden miesiąc dzierżawy, właściciel parku rozpoczął rozległe remonty parku, w tym przeprojektowanie przednich jednostek, aby wyglądały bardziej jak przestrzeń handlowa. Znaki zostały zmienione, budynek został przemalowany, a niektóre zmiany strukturalne zostały wykonane na przedniej części parku przemysłowego.
Rachunek został podzielony na wszystkich najemców, i chociaż miałem bardzo małą jednostkę, utknąłem z rachunkiem 5000 $ - moja część modernizacji parku, mimo że moja jednostka była po stronie i w żaden sposób nie korzystała bezpośrednio z żadnej z poprawek . Inni najemcy otrzymali prawie 20 000 USD opłat za renowację. Gdybym uważniej przeczytał umowę, wiedziałbym o niej na tyle, by przynajmniej zapytać, czy w najbliższej przyszłości zaplanowano jakieś ulepszenia i zobaczyć, że to, co uważałem za prostą dzierżawę , w rzeczywistości było potrójną dzierżawą netto w przebraniu.
Podsumowanie opłat CAM
- CAM jest akronimem "Konserwacja obszaru wspólnego".
- Koszty CAM są przydzielane najemcom w sposób proporcjonalny: im więcej powierzchni zajmują dzierżawcy, tym większy odsetek kosztów CAM musi zapłacić.
- Opłaty CAM są płacone przez najemcę (dzierżawcę) właścicielowi (wynajmującemu) w celu pokrycia kosztów ogólnych i kosztów operacyjnych, a właściciele nieruchomości mogą próbować uwzględnić szeroki zakres swoich wydatków jako opłaty CAM.
- Wspólne obszary obejmują ogólnie dostęp do przestrzeni dostępnej, użytkowanej, korzystnej lub współdzielonej przez wszystkich lokatorów i prawie zawsze obejmują korytarze, windy i klatki schodowe, hole i publiczne toalety.
- Opłaty CAM mogą być również naliczane za powierzchnie zewnętrzne, takie jak chodniki i parkingi, aw niektórych przypadkach nawet za obiekty poza terenem zakładu.
- Opłaty administracyjne mogą być naliczane na podstawie odsetka stawki opłaty za CAM, za koszty operacyjne i koszty utrzymania związane z obszarami niesprzyjającymi lub wynagrodzeniami - rzeczy, które nie są naprawdę typowymi wydatkami i wydatkami, na które większość lokatorów sprzeciwi się wniesieniu wkładu.
- Nie wszyscy właściciele nieruchomości pobierają opłaty CAM, ale większość nadal tak robi, zwłaszcza w komercyjnych powierzchniach przemysłowych i dzierżawach handlowych.
- Bez względu na to, co wynajmujący nazywa opłatami, jeśli płacisz za utrzymanie, podatki i ubezpieczenie, twoja dzierżawa to Potrójna dzierżawa netto - najmniej korzystna z wszystkich umów najmu dla najemców.