Słownik terminów leasingu komercyjnego: współczynnik obciążenia
"Współczynnik obciążenia" to termin, który odnosi się do metody obliczania całkowitych miesięcznych kosztów najmu na rzecz komercyjnego najemcy . Łączy w sobie użytkowe stopy kwadratowe oraz procent kwadratowych stóp wspólnych powierzchni, z których najemca może odnieść korzyść. Czasami nazywany jest czynnikiem "dodatkowym" lub "wspólnym obszarem".
Co liczy się jako wspólne obszary?
Wspólne obszary mogą obejmować toalety, hole, windy, klatki schodowe i wspólne korytarze.
Są to obszary, do których klienci, klienci i pracownicy komercyjnego najemcy mogą mieć dostęp i będą go używać.
Nadające się kwadratowe stopy w obliczeniach współczynnika obciążenia
Obliczenia współczynnika obciążenia rozpoczynają się od określenia różnicy między użytkowanymi i możliwymi do wynajęcia stopami kwadratowymi. Użytkowe stopy kwadratowe określają obszar, w którym ty i twoja firma w rzeczywistości jesteście w stanie zająć. Inni lokatorzy nie mają dostępu do tej przestrzeni. To twój sklep, twoje biuro, twoja lokalizacja.
Jeśli wynajmujesz przestrzeń magazynową o wymiarach 25 'x 20', masz 500 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej. To jest twój obszar, a twoja firma może z niego korzystać. Jeśli zostawisz róg tej pustej przestrzeni, to twój wybór, ale możesz użyć tej przestrzeni, jeśli chcesz, aby przyczyniała się do twoich użytecznych kwadratowych stóp.
Ty i inni związani z Twoją firmą możecie korzystać również z pomieszczeń ogólnodostępnych - toalety, lobby, wind, korytarzy i klatek schodowych - ale nie są one częścią waszych stóp kwadratowych, ponieważ nie są wyłącznie wasze.
Wyjątek może istnieć, jeśli twoje kwadratowe stopy są podzielone na oddzielne pokoje lub na osobnych piętrach. W takim przypadku wszelkie sposoby dostępu, które je łączą, przyczynią się do wykorzystania stóp kwadratowych. Nie są to obszary wspólne, ponieważ inni lokatorzy i / lub właściciel nieruchomości nie używają ich.
Nadające się do użytku stopy kwadratowe w obliczeniach współczynnika obciążenia
Po zidentyfikowaniu użytecznych stóp kwadratowych możesz określić swoje dostępne stopy kwadratowe, dodając procent wspólnych obszarów, które Ty i / lub Twoi klienci również używają.
Procent jest zazwyczaj ustalany przez właściciela lub właściciela nieruchomości i opiera się w pewnym stopniu na użytecznych powierzchniach kwadratowych w porównaniu z całkowitym metrażem budynku.
Możesz mieć tutaj trochę miejsca do negocjacji. Nie ma jednolitego, powszechnego odsetka, chociaż zwykle nie przekracza on 15 procent. Może to zależeć od tego, czy wynajmujesz powierzchnię w obszarze z wieloma innymi komercyjnymi najemcami, takimi jak centrum handlowe. Jeśli Twoi klienci i klienci również korzystają z dużego parkingu, może to podnieść procent.
Obliczanie współczynnika obciążenia
Rozpocznij od całkowitego pola powierzchni obszaru podłogi całego budynku. Teraz odejmij kwadratowy obszar wspólnych obszarów. Pozostało Ci użyteczne pole powierzchni, przynajmniej jeśli wynajmujesz cały budynek, a nie przestrzeń w centrum handlowym lub centrum handlowym. Podziel całkowitą przestrzeń przez użyteczny materiał kwadratowy, aby uzyskać współczynnik obciążenia.
Jeśli twoje obliczenia osiągną 20 procent, a właściciel oferuje 15 procent, prawdopodobnie masz dobry interes. Jeśli osiągniesz liczbę 10 procent, a właściciel poprosi o 15 procent, możesz chcieć negocjować lub skorzystać z pomocy specjalisty od nieruchomości, aby to zrobić.
Będziesz także chciał zauważyć, czy współczynnik obciążenia jest regulowany w leasingu, z zastrzeżeniem ponownego przeliczenia po odnowieniu. Prowadzenie udanego biznesu polega na planowaniu. Jeśli biznes nie zacznie się rozkwitać i staniesz w obliczu możliwego znacznego wzrostu współczynnika obciążenia w przyszłym roku, może to być katastrofalne. Komercyjne dzierżawy są idealnie długoterminowe. Nie chcesz przenosić swojego przedsiębiorstwa.