Dlaczego przestrzeń, którą zajmujesz, nie jest wszystkim, za co płacisz
Pomiary wykorzystywane do określania czynszów powierzchni komercyjnych są oparte na wytycznych ustalonych przez Stowarzyszenie Właścicieli Budynków i Menedżerów (BOMA) International i są uznawane za standard branżowy w Stanach Zjednoczonych.
Wiele komercyjnych umów najmu korzysta ze Standardów BOMA i pobiera miesięczny czynsz w oparciu o " Wynajmowane stopy kwadratowe ", a nie na użytecznych stopach kwadratowych . "Jest to ważne, aby zrozumieć, ponieważ jeśli podajesz cenę w wysokości 1,25 USD za stopę kwadratową używaną, może to być koniec faktycznie płacąc za każdy miesiąc.
Rentable Square Feet
Użytkowa stopa kwadratowa to liczba metrów kwadratowych, którą zajmuje najemca. Ale są inne części budynku, z których korzystają wszyscy lokatorzy. Części te są znane jako wspólne obszary i obejmują korytarze, klatki schodowe, windy i hole.
Kwota stóp kwadratowych dla wspólnych powierzchni jest dzielona między wszystkich lokatorów na zasadzie proporcjonalnej. Każdy lokator płaci część kosztów wynajmującego za te wspólne obszary.
Kiedy te opłaty są dodawane do użytecznych stóp kwadratowych, efekt końcowy nazywa się "do wynajęcia stopy kwadratowe".
Aby jeszcze bardziej zagmatwać, ta praktyka dodawania wspólnych wydatków powierzchniowych do użytecznych stóp kwadratowych nazywa się " współczynnikiem obciążenia ". Czynniki związane z obciążeniem zwykle zwiększają się co roku w tempie innym niż podwyżki czynszu za użytkowe stopy kwadratowe.
Oznacza to, że będziesz musiał negocjować dwa podwyżki czynszu każdego roku: jeden dla współczynnika obciążenia, a drugi dla czynszowej stopy kwadratowej.
Przykład obliczenia stóp kwadratowych do wynajęcia
Powiedzmy, że powierzchnia biurowa, którą wynajmujesz, wynosi fizycznie 500 stóp kwadratowych (stopy kwadratowe) i kosztuje 1,25 USD za metr kwadratowy. Twój czynny stopę kwadratową wynosi 625 USD miesięcznie (500 SF x 1,25 USD). Jednak twoja część wspólnego obszaru dodaje kolejne 100 stóp kwadratowych. Twój czynsz będzie obliczany na podstawie 600 stóp kwadratowych, a nie 500, które faktycznie będziesz zajmować.
Niektórzy właściciele lokali naliczają stawkę za użyteczne stopy kwadratowe i część wspólnej powierzchni na jedną liczbę (zwykle jest to nieuczciwe dla najemcy), ale większość pobiera inną stawkę za stopę kwadratową za użyteczne stopy kwadratowe i za wkłady z czynszu wspólnego.
Poprosić o rozbicie możliwych do wykorzystania na sprzedaż stóp kwadratowych
Zanim nawet zobaczysz przestrzeń, pamiętaj, aby zapytać przez telefon, jaka stawka jest naliczana za użytkowe stopy kwadratowe i za powierzchnie kwadratowe, ponieważ ma to znaczny wpływ na całkowity miesięczny czynsz. Pamiętaj też, że jeśli ktoś powie Ci, że powierzchnia wynosi "1500 stóp kwadratowych do wynajęcia", rzeczywista (użyteczny) rozmiar tej przestrzeni będzie mniejszy.
Aby uzyskać dostęp do nieruchomości, niektórzy właściciele nieruchomości po prostu powiedzą Ci, jaka jest cena kwadratowej stopy, ale podają cenę powierzchni do wynajęcia. Ta zwodnicza praktyka sprawia, że przestrzeń wydaje się większa i tańsza niż jest. Następnie, gdy się pojawisz, okazuje się, że przestrzeń, która brzmiała wspaniale na telefonie, jest poza twoim zakresem cenowym i jest mniejsza niż myślisz.
Podczas gdy większość pośredników w handlu nieruchomościami uczciwie opowiada się za ujawnianiem prawdziwych całkowitych kosztów najmu przez telefon, wciąż mają tendencję do określania wielkości przestrzeni jako stopy do wynajęcia - nie jako użyteczne stopy. Ale teraz jesteś na tyle sprytny, aby dokładnie wiedzieć, o co zapytać pośrednika!
Poniższa tabela porównuje trzy rodzaje obliczeń stóp kwadratowych stosowanych w komercyjnych dzierżawach. Niektóre dzierżawy są po prostu pobierane za pomocą użytecznej stopy kwadratowej, podczas gdy inne dodają pewien procent powierzchni wspólnej do użytecznego materiału kwadratowego, aby pobierać tak zwane dzierżawione stopy kwadratowe.
Obliczenia stóp kwadratowych
| Definicja Square Feet (SF) | |
| Semestr | Definicja |
| Użytkowe kwadratowe stopy | SF przestrzeni zajmowanej przez lokatora. |
| Rentable Square Feet | Użyteczne SF +% SF obszarów wspólnych. |
| Gross Square Feet | Łączna wartość SF całego budynku. |
Podsumowanie
Używalne stopy kwadratowe to rzeczywisty rozmiar przestrzeni, którą zajmiesz. Kwadratowe stopy do wynajęcia są zawsze większe, ponieważ zawierają użyteczne stopy kwadratowe oraz dodatkową liczbę stóp kwadratowych wspólnych udziałów, których nie możesz fizycznie zająć.
Powierzchnia do wynajęcia z współczynnikiem obciążenia to cena, którą chcesz poznać, ponieważ za to płacisz. "Kwota za stopę kwadratową" za użyteczne stopy kwadratowe to tylko część kwoty, którą będziesz płacić każdego miesiąca.