Dlaczego tak ważne jest pisanie wstępnych warunków? Agent leasingowy działa w imieniu interesów właściciela.
Jeśli agent źle zrozumiał lub usiłował w jakikolwiek sposób zmienić wskazówki właściciela, po zapoznaniu się z warunkami na piśmie może pokazać właścicielowi, że twoja kontroferty została złożona w dobrej wierze na podstawie informacji od agenta leasingowego.
Możliwe jest również, że nie można źle zrozumieć warunków najmu, jeśli nie są one pisemnie. Może to doprowadzić do przeciwstawienia się zbyt wysokiej lub zbyt niskiej podstawie niezrozumianych informacji.
Innym powodem, dla którego pisaliśmy warunki, jest to, że pozwala ci to poświęcić czas na zbadanie większej ilości informacji o dzierżawie, zapytanie prawnika o warunki lub nawet porównanie warunków z innymi rozważanymi umowami.
Pytanie o pisemne warunki nie jest w żaden sposób zobowiązaniem prawnym z twojej strony do pójścia naprzód. Zawsze masz możliwość odstąpienia od warunków lub po prostu całkowitego ich wyłączenia.
Oferta licznikowa
Kiedy kupujesz dom, negocjujesz cenę. Sprzedawca wymienia dom za kwotę, którą chciałby uzyskać ze sprzedaży, ale prawie zawsze oczekuje, że dostanie mniej.
Kupujący zainteresowany zakupem domu złoży coś na piśmie do sprzedawcy z ofertą kontroferty. W takim przypadku kontrofertem jest oferta zakupu domu po niższej cenie niż ta, o którą prosi sprzedawca. Mówiąc prosto, oferta kontu to targowanie się.
Dotyczy to również leasingu komercyjnego.
Podczas gdy niektóre dzierżawy mogą być naprawdę niepodlegające negocjacjom, w przeważającej części działają tak, jak kupują dom: właściciel lub agent aukcji prosi o jedną cenę czynszu (lub zestaw warunków), ale pozwala na trochę miejsca na negocjacje. Innymi słowy, w nieruchomościach komercyjnych prawie zawsze oczekuje się, że najemca (lub dzierżawca) przedłoży kontrofertę, więc właściciel wynajmuje ceny i / lub warunki.
- 3 pytania, które należy zadać przed negocjowaniem lub podpisaniem umowy komercyjnej
- Wykres pokazujący rodzaje komercyjnych dzierżaw
- Potrójna dzierżawa netto
- Całkowicie serwisowana dzierżawa (Gross Lease)
Początkowy proces negocjacyjny
Gdy wyrazisz zainteresowanie wynajmem powierzchni, niektórzy właściciele będą po prostu oferować ci formularz, który określi warunki umowy najmu. Formularze te mogą zawierać sekcję odpowiedzi lub załącznik do uzupełnienia, w którym można odrzucić ofertę. Inni mogą po prostu zaoferować kopię wykazu dokumentów (reklama lub ulotka) z "pytaniami".
W większości przypadków jednak w najlepszym interesie leży przedstawienie listu lub innej pisemnej formy komunikacji z kontrofertą. Czemu? Ponieważ w jednym z listów możesz uwzględnić punkty sprzedaży, dlaczego chcesz zostać idealnym najemcą, powiedz właścicielowi o swojej firmie i spraw, aby umowa była bardziej osobista.
W przypadku gorącej nieruchomości z wieloma zainteresowanymi stronami Twój list może posłużyć jako sztuczka sprzedażowa, aby skłonić wynajmującego do wybrania ciebie i zgodzić się z warunkami. Negocjacje mogą się toczyć, więc bądź cierpliwy. Agent aukcyjny zazwyczaj ma trochę swobody w podejmowaniu decyzji, ale najprawdopodobniej będzie musiał porozumieć się z wynajmującym. To może trochę potrwać.
Jeśli nie otrzymałeś odpowiedzi na ofertę w ciągu jednego do dwóch dni roboczych, możesz kontynuować. Ale staraj się nie wyglądać na zdesperowanego lub nadmiernie zaniepokojonego, ponieważ może to wpłynąć na wynik twoich negocjacji. Pamiętaj, że większość agentów aukcji chce przenieść nieruchomość tak szybko, jak to możliwe, więc zazwyczaj nie potrzebują zbyt wielu "dokuczliwych".
Przygotowanie oferty lub listu z ofertą licznika
Twoja oferta przeciwna powinna być prezentowana w Twojej firmie, a nie osobiście, nawet jeśli posiadasz jednoosobową firmę.
Twój list ofertowy to skala sprzedaży. Pytasz o inne warunki, które są bardziej na twoją korzyść i chcesz, aby właściciel zobaczył ciebie i twoją firmę jako dobry wybór.
Twój list ofertowy powinien zawsze zawierać następujące informacje:
Osoba odpowiedzialna za dzierżawę
Podaj nazwę firmy, która zawiera nazwę, pod którą zgodnie z prawem posiadasz siedzibę, a także wszelkie inne nazwy, którymi prowadzisz działalność. Pamiętaj, że jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, z prawnego punktu widzenia ty i twoja firma jesteście tacy sami i nawet jeśli wymieniacie swoją firmę na dzierżawie, możecie być również osobiście odpowiedzialni za całą dzierżawę.
Twoja struktura biznesowa
Jeśli jesteś włączony, powiedz, gdzie jesteś zarejestrowany. Jeśli jesteś organizacją zwolnioną z podatku, to w swoim liście. Rzadko się zdarza, aby właściciele ziemscy oferowali ci gratisy lub korzyści dla organizacji non-profit tylko po to, by otrzymać odpis podatkowy, ale mogą być bardziej skłonni do negocjowania lub wynajmowania szlachetnej sprawy niż do klubu motocyklistów. Ponadto zrozumienie osobistej odpowiedzialności za podpisanie umowy najmu jest ważne i zależy od struktury firmy.
Jak długo jesteś w biznesie
Jeśli Twoja firma ma mniej niż dwa lata, możesz również dołączyć oświadczenie o swoim sukcesie lub przyszłych prognozach wzrostu lub biznesplanie. Właściciel nie może wynająć Twojej firmy bez kogoś, kto osobiście złożyłby Ci podpis lub zagwarantował dzierżawę, jeśli nie możesz wykazać, że Twoja firma ma się dobrze.
Natura Twojej firmy
Co robisz? Bądź zwięzły i na temat. Właściciel musi wiedzieć, co robisz, na wypadek, gdyby były jakieś specjalne względy. Na przykład, jeśli prowadzisz firmę, która używa materiałów niebezpiecznych, ma pacjentów do opieki zdrowotnej lub przechowuje przedmioty o nadmiernej wartości, właściciel musi wiedzieć, czy istnieją ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. To, co robią najemcy, może wpłynąć na wartość nieruchomości właściciela i stawki ubezpieczenia; więc bądź szczery.
Informacje kontaktowe
Pamiętaj, aby podać numer telefonu, pod którym można dotrzeć, a jeśli to możliwe, i adres e-mail. Jeśli możesz osiągnąć tylko w określone dni lub w określonych godzinach, dołącz to również. Jeśli nie zareagujesz na właściciela lub agenta aukcyjnego w odpowiednim czasie, mogą pomyśleć, że nie jesteś zainteresowany.
Twoje proponowane warunki (lub oferta wzajemna)
Bądź tak pełny i jasny, jak to tylko możliwe (więcej informacji znajdziesz w "Lista warunków leasingu").
Zamieszczanie warunków leasingu w ofercie lub ofercie licznika
Najlepszym sposobem na wynegocjowanie umowy jest jasne zrozumienie tego, co oferujesz lub chcesz zaakceptować. Jeśli nie jest to napisane na piśmie, bardzo trudno będzie później udowodnić, że coś zostało wykluczone z dzierżawy, która według ciebie miała zostać zawarta.
Pisanie artykułów na piśmie może potrwać nieco dłużej, ale oferuje pewną ochronę prawną, jeśli coś pójdzie później. Jeśli jesteś wciśnięty w czasie i nie możesz wysłać listu - dostarcz go. Jeśli nie jest to możliwe, wystarczy napisana dobrze e-mail.
Jeśli nie masz pewności co do konkretnego wymogu dotyczącego dzierżawy w celu wyjaśnienia - spróbuj uzyskać pisemne wyjaśnienie.
- Red Flags dla złych warunków leasingu
- Wskazówki jak negocjować opłaty CAM w komercyjnych dzierżawach
Długość dzierżawy
Jeśli chcesz zmienić długość warunków najmu, bądź czysty. Na przykład, czy leasing, który chcesz, jest przez dwa lata z trzema, rocznymi opcjami odnowienia (w sumie pięć lat); lub prostej pięcioletniej dzierżawy bez opcji odnowienia? Jest to bardzo duża różnica w tym, jak długo zostaniesz zamknięty w dzierżawie i jak właściciel może się czuć w związku z innymi warunkami, o które prosisz w ofercie kontrataku.
Większość właścicieli woli dwuletnie lub dłuższe umowy najmu, ale nigdy nie wahaj się prosić o jednoroczną dzierżawę. Roczne dzierżawy mogą kosztować nieco więcej lub mieć mniej opcji odnowienia dzierżawy, ale jesteś zamknięty w krótszym czasie. Jeśli nie jesteś przedsiębiorstwem wartym wiele milionów dolarów, rzadko jest sensowne podpisanie umowy najmu, która zobowiąże Cię do tego miejsca przez ponad dwa lata.
Pamiętaj, że jeśli Twoja firma przerasta przestrzeń, nie chcesz utknąć w długim dzierżawie. Lub gorzej, jeśli Twoja firma ma problemy i musisz przejść na mniejszą powierzchnię, możesz mieć problem z zerwaniem dzierżawy.
Stan nieruchomości
Jeśli pytasz o miejsce "takie, jakie jest" lub jeśli chcesz, aby właściciel najpierw dokonał napraw lub ulepszeń. Jeśli planujesz remont nieruchomości, krótko opisz proponowane remonty. Chcesz to uwzględnić w dzierżawie, ponieważ często wynajmujący zaoferuje coś w rodzaju zachęty lub "zasiłku", jeśli odnowisz niektóre rodzaje nieruchomości. Jeśli nie masz pewności, jakie świadczenia możesz zaoferować na remonty, nie zamykaj. Złóż ofertę, aby przedstawić bardziej szczegółowe informacje na temat renowacji dla oceny właściciela, aby zaproponować ci jakieś rozważania dotyczące ulepszeń.
Data obłożenia
Poinformuj właściciela, kiedy chcesz wejść w fizyczne posiadanie (wejść, uzyskać dostęp lub wziąć odpowiedzialność za nieruchomość). W niektórych przypadkach, kiedy data fizycznego posiadania może być inna niż data rozpoczęcia wypłaty czynszu.
Na przykład możesz poprosić właściciela o datę wynajęcia i datę rozpoczęcia czynszu od 1 stycznia 20xx, ale poproś, aby pierwszy miesiąc był wolny od czynszu. W takim przypadku dzierżawa rozpocznie się 1 stycznia 20xx, a wynajmujący może odpisać bezpłatny czynsz za miesiąc. Najemca zajmowałby miejsce przez 12 miesięcy, a dzierżawa działałaby przez 12 miesięcy.
Innym sposobem uzyskania tego samego (bezpłatnego miesiąca wynajmu) jest zapytanie o datę zajęcia 1 stycznia, 20xx, z datą wynajęcia stanu 1 lutego, 20xx. Oznacza to, że dzierżawa rozpocznie się faktycznie po upływie jednego miesiąca od daty wprowadzenia lub 1 lutego 20xx.
Tego rodzaju negocjacje działają tylko w przestrzeni, która nie jest już zajęta, a właściciel jest chętny, aby ktoś się wprowadził, ponieważ sprzyja lokatorowi. Zasadniczo nie tylko otrzymujesz jeden darmowy czynsz za miesiąc, ale także 13 miesięcy wynajmu z dwunastomiesięcznej umowy najmu.
Jak napisać ofertę lub list z ofertą licznika
Poniżej znajduje się przykładowy list, który może (i powinien) zostać zmieniony, aby wykorzystać go jako wstępną ofertę lub kontrofertę do wynajęcia powierzchni komercyjnej dla Twojej firmy. Nie ma służyć jako substytut porady prawnej, ale po prostu pokazać w ten sposób, w jaki sposób można wyrazić zainteresowanie wynajmem danej powierzchni.
Informacje pogrubione należy zastąpić własnymi informacjami i warunkami leasingu.
(Wstaw dzisiejszą datę)
( WSTAWIĆ nazwisko właściciela lub agenta listowego)
Pani Happy Landlord
123 Street
Apartament Z
Miasto, województwo, kod pocztowySzanowny Pani Landlord ;
List ten służy wyrażeniu zainteresowania w imieniu (nazwa INSERT Twojej firmy), w leasingu nieruchomości znajdującej się pod adresem: ( WSTAW pełny adres, w tym adres, numer jednostki lub apartamentu, miasto, województwo i kod pocztowy).
( WSTAWIĆ nazwę firmy) to ( INSERT rodzaj działalności, którą posiadasz - LLP, partnerstwo, jednoosobowa działalność gospodarcza itp.), Która ( INSERT krótkie oświadczenie o tym, co robi Twoja firma).
( INSERT nazwa firmy) działa od ( INSERT data rozpoczęcia lub liczba lat w biznesie). Ze względu na ekscytujący wzrost potrzebujemy większych (lub dodatkowych, bardziej odpowiednich, itp.) Udogodnień.
(Uwaga: nawet jeśli pracujesz z domu, nie proponuj tego w liście propozycji. Postaraj się unikać oferowania w tym początkowym kontakcie, że prowadzisz działalność domową - może to sprawić, że właściciel będzie brzmiał mały i niestabilny).
Po starannej ocenie wartości rynkowej proponuję (my) następujące warunki do rozważenia:
WYŚLIJ WSZYSTKIE TERMINY, w tym długość dzierżawy, opcje przedłużenia, czynsz, dodane opłaty, rodzaj umowy najmu, podwyżki roczne itp. Wszystko, co chcesz uwzględnić lub podać w opisie najmu w tym punkcie. Pamiętaj, aby uwzględnić wszelkie remonty lub naprawy, które chcesz lub potrzebujesz, aby wynajmujący wprowadził się do tego pomieszczenia lub zrobiłbyś to sam. Zapytaj o darmowy czynsz, meble, dodatkowy parking - wszystko, czego potrzebujesz, aby przestrzeń działała najlepiej dla Twojej firmy.
Jestem podekscytowany perspektywą wydzierżawienia wyżej wspomnianej przestrzeni i poczucia, że ( INSERT Name of Business) byłoby dla ciebie atutem. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tej oferty warunków leasingu lub działalności gospodarczej, skontaktuj się ze mną na ( INSERT numer telefonu i najlepsze połączenie czasowe) lub przez e-mail na adres: ( INSERT swój adres e-mail).
Dziękujemy za poświęcenie czasu na rozważenie tej oferty. Czekam na szybką i pozytywną odpowiedź.
Z wyrazami szacunku,
(zostaw 2-3 puste linie do podpisania twojego nazwiska tuszem)
( INSERT Your Name - początkowe czapki)
( INSERT Your Title - początkowe czapki)Uwaga: jeśli załączysz jakiekolwiek załączniki lub skopiujesz kogokolwiek innego, preferowany sposób pokazania, że w liście firmowym znajduje się Twój podpis, w ten sposób iw następującej kolejności:
Z wyrazami szacunku,
(zostaw 2-3 puste linie do podpisania twojego nazwiska tuszem)
( INSERT Your Name - początkowe czapki)
( INSERT Your Title - początkowe czapki)Obudowy: (lista więcej niż jedna w osobnych liniach, wcięta)
cc: Jennifer Barnes, Agent aukcji
Jak sformatować drugą stronę listu biznesowego
Jeśli twoja litera ma więcej niż jedną stronę, standardowy format listu służbowego, aby rozpocząć drugą stronę, jest następujący:
List:
Dzisiejsza data
Strona druga
Następnie pomiń od dwóch do trzech pustych linii i podnieś, gdzie zaczyna się litera drugiej strony.
Jak dostarczyć list z ofertą
Możesz wysłać list z ofertą, dostarczyć go ręcznie lub wysłać e-mail z załącznikiem zawierającym list oferty. Jeśli nadal zmagasz się z warunkami, które należy uwzględnić, oto więcej artykułów z cennymi wskazówkami i poradami na temat negocjacji najlepszych możliwych warunków!
Wskazówki dotyczące pisania listu ofertowego
- Pamiętaj, że to jest list firmowy. Utrzymuj to w czystości, proste i na temat, ale nie obawiaj się używać sensownych "punktów sprzedaży", aby pomóc zdobyć właściciela.
- Unikaj używania humoru, slangu lub oferowania osobistych uczuć dotyczących polityki, religii lub jakiegokolwiek innego przedmiotu, który nie jest związany z celem listu (złożenia oferty).
- Nie używaj pachnących lub "plisowatych" artykułów piśmiennych. Twój papier powinien być biały, rozmiaru listu i bez marginesów lub zwykłego papieru firmowego.
- Wyślij list do zwykłej białej koperty o rozmiarze biznesowym. Nigdy nie składaj, aby dopasować literę do mniejszej koperty. Jeśli twój list zawiera więcej niż siedem stron wraz z załącznikami, użyj zamiast tego płaskiej koperty o wymiarach 8-1 / 2 x 11 ". Upewnij się, że podałeś adres zwrotny w górnym lewym rogu koperty i upewnij się, że na kopercie znalazłeś wystarczającą ilość!