Jak uniknąć umów, które sprzyjają właścicielowi
Absolutnie konieczne jest podpisanie umowy najmu z warunkami, które rozumiesz. Jeśli nie masz pewności co do sformułowania prawnego w komercyjnej umowie najmu, warto przed skontaktowaniem się z adwokatem przejrzeć ją osobiście. Oto kilka ostrzeżeń "czerwonej flagi", które pomogą ci rozpoznać potencjalnie złą umowę leasingową.
Leasing na więcej niż dwa lata
Utknięcie z długoterminową dzierżawą jest okropnym ciężarem dla wszystkich właścicieli małych firm. Jeśli musisz zerwać umowę najmu z jakiegokolwiek powodu, będziesz musiał nadal płacić za dzierżawę, dopóki wynajmujący nie będzie mógł wynająć miejsca innej osobie. Ponieważ jesteś zaangażowany finansowo na czas trwania dzierżawy, właściciel ma niewielką motywację, aby spróbować znaleźć innego najemcę.
Podczas załamań ekonomicznych właściciele desperacko chcą wynająć przestrzeń i mogą próbować zmusić cię do zobowiązania się na wynajem od 3 do 5 lat. Nie rób tego. Roczna dzierżawa z dobrą klauzulą odnowienia jest najlepsza w niepewnych czasach. Ale jeśli właściciel nie wykupi rocznej dzierżawy i naprawdę chcesz mieć miejsce, wybierz dwuletnią dzierżawę - ale nigdy na dłuższy okres. Im dłużej się zobowiązujesz, tym bardziej ograniczasz swój biznes, gdy przerasta on powierzchnię najmu lub potrzebujesz zmienić lokalizację z dowolnego powodu.
Długoterminowe klauzule odnowienia dzierżawy
Uważaj na umowę najmu, która wymaga od ciebie przedłużenia o więcej niż dwa lata. Dopóki nie jesteś już niezależnie bogaty, nie rób tego. Twoja firma może się rozwijać, możesz się przesiedlić, a nawet zmniejszyć rozmiar. Początkowa jednoroczna dzierżawa z klauzulą odnowienia pięciu lat nie jest dobrym rozwiązaniem dla najemcy.
Będziesz zmuszony przenieść się w ciągu roku lub zobowiązać się do pozostania w przestrzeni przez długi, długi czas.
Klauzule odnowienia, które są niejasne lub nie ma opcji Odnowienia
Nigdy nie podpisuj umowy dzierżawy, która nie daje możliwości przedłużenia umowy, chyba że rzeczywiście chcesz tylko tymczasowo zarezerwować miejsce. Opcje odnowienia powinny jasno określać, jak długo będziesz odnawiał dzierżawę i dokładną stopę wzrostu czynszu, jeśli odnawiasz.
Utrata praw prawnych
W niektórych przypadkach umowa, która wyłudza lub zmusza do rezygnacji z pewnych praw, może nie być wykonalna. Ale po co wykorzystywać szansę? Nigdy nie rezygnuj z prawa do podjęcia kroków prawnych przeciwko właścicielowi lokalu.
"Możesz mi zaufać"
Nigdy nie ufaj właścicielowi (lub agentowi aukcji), który prosi Cię o poleganie na transakcji ustnej i "zaufaniu". Wszystkie warunki najmu powinny być na piśmie. Chroni to Ciebie i Twojego właściciela. Właściciel, który mówi: "nie martw się, zawsze naprawiam rzeczy", ale nie zgadza się z tym, za co są odpowiedzialni, nie naprawi niczego dla twojej satysfakcji. Dotyczy to również warunków odnowienia. Nigdy nie polegaj na obietnicach na przyszłość. Jeśli potrzebujesz opcji odnowienia, absolutnie muszą być zapisane w pierwotnej dzierżawie. To jest biznes. Wynajmujący, który nie umieszcza rzeczy prawidłowo w pisaniu, nie jest dobrą osobą biznesową.
Potrójne dzierżawy netto
Jeśli twój gospodarz prosi Cię o płacenie czynszu, jego podatki, jego ubezpieczenie i opłaty za utrzymanie, nie rób tego. Jest to tzw. Dzierżawa " potrójna sieć " (NNN) i zawsze faworyzuje właściciela.
Niejasne i nieograniczone opłaty
Niektórzy właściciele nieruchomości mogą próbować przekazać bezpośrednie koszty utrzymania dużego obszaru wspólnego (CAM) i naprawy najemców. Wszelkie opłaty CAM, które musisz zapłacić, powinny być podane w umowie najmu. Nigdy nie należy ponosić "sporadycznych" wydatków lub "niespodziewanego" wzrostu wydatków. Obejmuje to płacenie pensji właścicielowi lokalu lub personelowi zarządzającemu nieruchomością lub wynagrodzenie dla wykonawców, główne naprawy lub remonty (nie powinieneś płacić za dach, który nagle zapada się) lub nieoczekiwany podatek dla twojego właściciela.