Nigdy nie akceptuj warunków najmu bez warunków negocjacyjnych
W ostrzeżeniu na temat trudności z włamaniem się do branży nieruchomości komercyjnych , reporterka CFO Magazine , Laura DeMars, wyraźnie wskazuje, że nawet specjaliści od nieruchomości mogą mieć trudności ze zrozumieniem złożoności opłat za CAM; "Złożoność branży sprawia, że trudno się przedrzeć ..." DeMars dodaje:
"Na przykład w centrach handlowych najemcy zazwyczaj płacą za utrzymanie budynku za opłatą z tytułu obsługi obszaru wspólnego (CAM). Podczas gdy dyrektor finansowy firmy zarządzającej nieruchomościami nie zarządza bezpośrednio lokatorami, wciąż musi rozumieć, w jaki sposób te opłaty są pobierane ... co ważniejsze, ponieważ duzi detaliści często kwestionują opłaty CAM lub płacą tylko procent ... CFO musi wiedzieć, jak uwzględniają różnicę lub poślizg CAM. "
Zanim podejmiesz próbę wynegocjowania opłat CAM lub administracyjnych, upewnij się, że rozumiesz, czym one są. Jeśli opłaty CAM są skomplikowanym problemem dla dyrektorów finansowych, lepiej przygotuj się!
Standardowe opłaty CAM za przemysł
Ponieważ stan niektórych wspólnych obszarów ma bezpośredni wpływ na najemców, opłaty związane z kosztami utrzymania i naprawy korytarzy, wind, klatek schodowych, lobby i wspólnych toalet są dość standardowe w opłatach CAM. Typowo oceniane najemców w opłatach CAM są koszty związane z utrzymaniem parkingu (w tym oświetlenia i krajobrazu) i chodników.
Wskazówki dotyczące negocjowania standardowych opłat CAM
Jeśli rodzaj opłat, które mają być zapłacone, nie podlega negocjacjom, upewnij się, że umowa najmu pozwala ci na sprawdzenie rachunków właściciela. Biznes jest biznesem i nie należy postrzegać go jako nieufności właściciela lub czegoś osobistego, ale płacenie nieznanych opłat po prostu w dobrej wierze nie jest dobrym biznesem.
Wymaganie oświadczenia w najmniejszym stopniu, że wynajmujący musi przedstawić dokumentację (odpowiedzialność) za wszystkie naliczone opłaty, jest jedynym sposobem, aby upewnić się, że opłaty są pobierane rzetelnie.
Powinieneś także wynegocjować, ile opłat CAM może wzrosnąć każdego roku - wnosząc maksymalną kwotę lub procent. Ten "pułap" powinien być wymieniony oddzielnie od innych wzrostów czynszów.
Opłaty administracyjne Operacyjne i Zarządzanie (O & M)
Jeżeli umowa najmu wymaga uiszczenia opłat CAM dla jakichkolwiek kosztów operacyjnych lub zarządzania - natychmiast sprzeciwia się takim kosztom. Jeśli właściciel nalega, poproś o listę (dowód) tych kosztów i sposób obliczenia udziału. Opłaty te nie mogą w rzeczywistości być zwane opłatami CAM, ale "opłatami administracyjnymi". Opłaty administracyjne to nadal opłaty CAM - właściciel stara się, abyś pokrywał własne koszty. Opłaty administracyjne są zwykle oparte na procentach całkowitych kosztów CAM.
Wskazówki dotyczące negocjowania opłat administracyjnych w systemie O & M
Większość najemców sprzeciwi się opłatom operacyjnym i opłat za zarządzanie, ponieważ właściciel już zarabia z czynszu, który jest obciążany, nawet bez opłat CAM. Jeśli twoja opłata CAM zawiera wynagrodzenie dla kierownictwa lub personelu administracyjnego (na lub poza nim), koszty ubezpieczenia od odpowiedzialności (będziesz musiał zapłacić za własne ubezpieczenie od odpowiedzialności - właściciel będzie tego wymagać, zanim będziesz mógł się wprowadzić), reklamę i inne działania promocyjne, usługi profesjonalne, takie jak usługi prawne lub księgowe, spróbuj wynegocjować je z dzierżawy.
Według Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", magazyn handlu detalicznego ; "Doświadczeni najemcy zmniejszą odsetek (który mieści się w przedziale od 25% do 5%) i nie uwzględnią kosztów niezwiązanych z utrzymaniem z obliczeń (np. Podatki, ubezpieczenia, narzędzia)."
Rees uważa również, że koszty utrzymania i naprawy związane z budynkami (tj. Dachami, fundamentami budynku i ścianami zewnętrznymi) nie powinny być wchłaniane przez lokatorów, ponieważ nie są to obszary wspólne dla najemców lub ich klientów. Rees dokładnie wskazuje; "Właściciel już otrzymuje dochody z tych budynków w formie czynszu. Wszelkie koszty ich utrzymania i wymiany powinny być pokrywane przez wynajmującego z dochodów z najmu. "
Źródła:
Rosie Rees. Magazyn handlu detalicznego online. "The Battle Over CAM Fees." 1 września 1999 r.
Laura DeMars. Magazyn CFO. "The Real Deal." Sierpień 2007.