Dowiedz się, jak eksmitować lokatora komercyjnego

Kroki i środki prawne dotyczące eksmisji komercyjnej

Jeśli masz najemcę wynajmującego lokal komercyjny od Ciebie, który nie zapłacił czynszu lub który złamał warunki umowy najmu, możesz rozważyć ich eksmisję. Eksmisja powinna być postrzegana jako drugi krok do podjęcia po podjęciu innych rozsądnych wysiłków w celu rozwiązania problemów z najemcami.

Eksmisja za niepłacenie czynszu powinna być decyzją biznesową

Wszyscy właściciele firm mogą od czasu do czasu podlegać problemom związanym z przepływem środków pieniężnych, ale jeśli najemca nie jest w stanie zapłacić czynszu lub nie chce z tobą pracować, aby uzyskać aktualne czynsze, nie możesz po prostu zmienić zamków w ich drzwiach. i trzymaj zakładnika biznesowego - musisz przejść przez określone kroki, aby je legalnie eksmitować.

Zanim zdecydujesz się wyrzucić swojego lokatora, rozważ aspekty biznesowe. Jak długo zajmie ci ponownie dzierżawa nieruchomości? Czy będziesz musiał włożyć dużo pieniędzy na naprawy? Czy najemca ma chwilowe kłopoty finansowe lub jest mało prawdopodobne, aby kiedykolwiek został i pozostaje na bieżąco z czynszem? Czy będziesz musiał iść do sądu?

Gdy już zdecydujesz, że właściwym wyborem jest eksmisja lokatora, im szybciej rozpoczniesz proces, tym lepiej. Każdego dnia nie jesteś w stanie ponownie wynająć miejsca, to kolejny dzień, w którym tracisz pieniądze na nieruchomości i kolejną noc utraconego snu, martwiąc się o rzeczy.

Prawdopodobnie potrzebujesz prawnika

W celu eksmisji najemcy komercyjnego za niepłacenie czynszu, musisz znać prawo lub wynająć adwokata, który pomoże ci złożyć nakaz eksmisji. Na to, jak postępujesz, wpływ może mieć również to, czy firma jest korporacją, partnerstwem czy dzierżawcą osobiście gwarantowana przez właściciela firmy.

Zatrudniony przez ciebie adwokat powinien aktywnie praktykować prawo gospodarcze i najlepiej specjalizować się w komercyjnych transakcjach handlowych . Formy, prawa i procesy eksmisji najemcy mieszkaniowego to nie to samo, co w przypadku eksmisji najemcy komercyjnego.

Niektórzy prawnicy pobierają opłatę ryczałtową, inni za stawkę godzinową, ale większość będzie również pobierać opłaty za koszty sądowe, opłaty za złożenie wniosku, a nawet czas spędzony przez telefon z adwokatem oraz koszty związane z kopiowaniem dokumentów i pocztą.

Aby uniknąć ukrytych kosztów, zapytaj o wszystkie opłaty, które możesz ponieść, zanim zatrzymasz prawnika.

Eksmisja najemcy komercyjnego wymaga czasu i często jest droga. Będziesz mieć łatwiejszy czas na udowodnienie, że lokator zalega z płatnością (jesteś winien Ci pieniądze), niż za inne naruszenie umowy najmu. Ale we wszystkich przypadkach, kiedy eksmitujesz lokatora, ciężar dowodu spoczywa na tobie, aby pokazać, że masz właśnie przyczynę uruchomienia lokatora.

Niektóre specjalne prawa lokatorskie przewidziane prawem dla najemców lokali mieszkalnych nie są rozszerzone na komercyjnych najemców. Lokatorzy firm są znacznie bardziej narażeni na nadużycia właściciela niż najemcy najemcy, ale nie oznacza to, że właściciel nieruchomości może naruszyć prawa obowiązujące w twoim stanie.

Jeśli Twój Najemca złożył wniosek o ogłoszenie bankructwa

Chociaż federalne prawo upadłościowe najemców zmieniło się w 2005 r. Na faworyzowanie właściciela, indywidualne przepisy państwowe mogą nadal mieć wpływ na eksmitowanie komercyjnego najemcy za niepłacony czynsz.

Jeżeli najemca złożył już wniosek o ogłoszenie upadłości, zanim właściciel dokona eksmisji z powodu niewypłacalności czynszu, automatyczny pobyt na korzyść najemcy uniemożliwi wynajmowi udzielenie najemcy powiadomienia o wypowiedzeniu lub od początku procesu eksmisji.

Jednak właściciel może nadal kontynuować eksmisję, prosząc federalny sąd upadłościowy o zniesienie pobytu.

W większości przypadków sędzia zniesie pobyt, ponieważ umowa najmu nie ma wpływu na wartość nieruchomości najemcy.

Jeśli najemca zgłasza bankructwo po rozpoczęciu procesu eksmisji, prawo federalne staje po stronie właściciela. Jednak garstka stanów pozwala lokatorowi na 30 dni od wyroku eksmisji wyleczyć dług.

Eksmisja najemcy, który już złożył wniosek o upadłość lub który złoży wniosek o upadłość po rozpoczęciu procesu eksmisji, może być skomplikowany. Niektóre przepisy pozwalają najemcom komercyjnym zaprzestać procesu eksmisji w przypadku udziału sądu upadłościowego, aw takich przypadkach prawie zawsze najlepiej jest zatrudnić adwokata.

Kroki związane z eksmisją za niepłacenie czynszu

Powiadomienie o niewypłacalności: Nawet jeśli nie wymaga tego twoja dzierżawa, zawsze wyślij najemcę domyślne zawiadomienie (zawiadomienie o eksmisji) wskazujące, że czynsz jest przeterminowany i będziesz kontynuował eksmisję, jeśli czynsz nie zostanie w całości zapłacony określony przedział czasowy (może to być przedział czasu wskazany w umowie najmu lub dłuższa data, którą zdecydujesz się ustawić, aby dać lokatorowi więcej czasu na spłatę).

Nie akceptuj płatności częściowej: Według prawników z Minnesota, Jacoba C. Hendricksa i Jona L. Farnswortha, "Właściciele mogą niechcący wybaczyć naruszenie i być wykluczeni z eksmisji lokatorów, jeśli zostanie zaakceptowana częściowa płatność czynszu. akceptuje klucze lokatora przed zakończeniem najmu i bez pisemnej zgody może nie być możliwe pobieranie przyszłego czynszu od najemcy. "

Rozpocznij proces sądowy: Po upływie terminu, jaki złożyłeś najemce, aby zapłacić w całości, Twój prawnik będzie służył najemcy w formalnym zawiadomieniu o eksmisji i złożył wniosek do sądu o wyznaczenie rozprawy dotyczącej eksmisji.

Sędzia może orzec, że najemca musi natychmiast opuścić nieruchomość lub dać mu kilka dni. Sędzia prawdopodobnie również będzie rządził i dawał najemcy opcję spłaty zadłużenia z tytułu najmu w czasie. Najemca może również zostać pociągnięty do odpowiedzialności finansowej za przyszłą utratę czynszu do czasu ponownego wynajmu nieruchomości.

We wszystkich przypadkach, gdy stoisz w obliczu eksmisji dobrego lokatora za niepłacenie czynszu, mądrze jest wziąć pod uwagę prawdopodobieństwo, że lokator zostanie uwięziony w czynszu. Jeśli uważasz, że lokator może z nimi współpracować. Jeśli nie masz pewności, nie jesteś w stanie lub nie chcesz podjąć tego ryzyka, natychmiast rozpocznij proces eksmisji. Będziesz robił sobie przysługę, a najemca, ponieważ wcześniej możesz wynająć nieruchomość komuś innemu, zarabiasz pieniądze, a lokator będzie odpowiedzialny za mniej "utraty przyszłego czynszu".