Słownik terminów dotyczących najmu komercyjnego: Gross-Up
Na przykład właściciel może zapłacić za utrzymanie obszaru wspólnego , zwane również kosztami CAM, a następnie podzielić tę opłatę przez liczbę metrów kwadratowych brutto w budynku i obciążyć każdego lokatora kwotą opartą na procentach zajmowanych przez nią stóp kwadratowych.
Klauzula ubruttowienia w dzierżawie pozwala na to, że jeśli budynek jest zajęty w mniej niż 90 do 100 procent, wydatki są nadal naliczane za proporcjonalny udział najemców w kosztach operacyjnych do tych wartości procentowych - od 90 do 100 procent.
Wynagrodzenie jest wypłacane jako dodatkowy czynsz i najczęściej obejmuje wydatki zmienne, które mogą wzrosnąć lub zmniejszyć w danym miesiącu w zależności od obłożenia i innych czynników.
Zalety Gross-Up dla właścicieli
Jest to jeden przypadek, w którym możesz nie dostać tego, za co płacisz, jeśli jesteś najemcą. Na przykład, powiedzmy, że Leo Landlord właśnie kupił budynek komercyjny. Tom Tenant jest pierwszym, który wynajmuje od niego przestrzeń. Tom wynajmuje 10.000 stóp kwadratowych powierzchni magazynowej. Budynek ma 100 000 stóp kwadratowych. Tom wynajmuje 10 procent budynku.
W podstawowym scenariuszu pro rata, który dzieli koszty zmienne na lokatorów, Tom zapłaci 10 procent tych kosztów, ponieważ 10 procent budynku zostanie mu przydzielone.
Ale teraz powiedzmy, że Leo ma trudności ze znalezieniem innych lokatorów i ten stan rzeczy trwa kilka miesięcy. Nie mając klauzuli ubruttowienia w dzierżawie Toma, Leo utknął z rachunkiem za 90 procent wydatków, które normalnie byłyby płacone przez jego lokatorów, po prostu dlatego, że nie ma innych lokatorów, do których mógłby je przydzielić.
Klauzula ubruttowienia może pozwolić mu na podniesienie procentu Toma do 50 procent, ale najprawdopodobniej do 95 lub 100 procent, ponieważ jest on jedynym najemcą w budynku.
Jak to jest fair?
Tom Tenant może nie sądzić, że takie rozwiązanie jest sprawiedliwe, ale Tom jest jedynym najemcą korzystającym z usług uwzględnionych w tych zmiennych wydatkach. Leo Landlord nie odnosi bezpośrednich korzyści, więc można powiedzieć, że to niesprawiedliwe, że musi płacić za 90 procent usług, z których korzysta tylko Tom. Być może jednym z tych wydatków jest utrzymanie kamer nadzoru na parkingu. Ponieważ nie ma innych lokatorów, jedynymi ludźmi przychodzącymi i wychodzącymi na tym parkingu są klienci Toma, więc wydaje się uzasadnione, że Tom sam powinien zapłacić za usługę.
Przeczytaj drobny druk
Jeśli rozważasz wejście w komercyjną dzierżawę, uważnie przeczytaj drobnym drukiem i chroń się, wykonując trochę dodatkowej pracy domowej. Jeśli rzeczywiście istnieje tam klauzula ubruttowienia, upewnij się, że dozwolony wzrost mieści się w rozsądnych wartościach procentowych. Jeśli Tom płaci za cały sprzęt monitorujący, prawdopodobnie żałuje, że nie próbował negocjować procentu w dół. Dozwolony procent powinien być jasno określony w umowie najmu.
Co więcej, gdyby Tom zapoznał się z przeszłością historii Leo z wynajętymi budynkami komercyjnymi, mógł się dowiedzieć, że Leo historycznie miał trudności z pozyskiwaniem i utrzymywaniem lokatorów z tego czy innego powodu. A może Leo jest po prostu niedoświadczony - jest to jego pierwsza próba inwestycji, więc może zabrać mu trochę czasu, aby to naprawić. Tak czy inaczej, Tom może nie chcieć zawrzeć umowy leasingu z Leo, która zawiera klauzulę uśmiercenia z tego powodu - jest bardziej prawdopodobne, że może być jednym z niewielu lokatorów w danym lokalu w danym momencie. Gdyby siedmiu dzierżawców wynajęło od Leo 70 000 stóp kwadratowych, wartość brutto byłaby mniejsza, w zasadzie różnica między 70 procent a 95 lub 100 procent, a różnica ta byłaby podzielona między wszystkich siedmiu lokatorów.